08/06/2026
5 เทคนิคการทำสัญญาฉบับ เข้าใจง่าย แต่รัดกุม สำหรับผู้รับเหมาก่อสร้าง
สำหรับผู้รับเหมา หรือคนที่เคยทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง การมีสัญญาการจ้างงาน และกำหนดสเปคโครงการ ถือเป็นเกราะป้องกันที่ดีที่สุด เพราะในความเป็นจริง สัญญาไม่ได้มีไว้เพื่อฟ้องร้องอย่างเดียว แต่มีไว้เพื่อสร้างความเข้าใจที่ตรงกันตั้งแต่แรก จะได้ไม่ต้องมาทะเลาะกันทีหลังจนปวดหัว
ทำไมผู้รับเหมาต้องทำสัญญาให้ดี
- ป้องกันโดนเบี้ยวเงิน ชัดเจนว่างานเสร็จตอนไหน ต้องได้เงินเมื่อไหร่
- ป้องกันงานงอก เจ้าของบ้านชอบสั่งเพิ่มหน้างาน ถ้าไม่มีสัญญากำหนดไว้ เราอาจต้องทำฟรี
- เป็นหลักฐานกันเคลม เวลาเกิดปัญหาน้ำรั่ว ตึกร้าว หรือส่งงานช้า สัญญาจะเป็นตัวบอกว่าใครต้องรับผิดชอบส่วนไหน
ส่วนเทคนิคการทำสัญญาเพื่อช่วยให้คุณทำงานได้ปลอดภัยและดีขึ้น มีดังต่อไปนี้
1. แบ่งงวดงานและงวดเงินให้ชัดเจน (ตามผลงานจริง ไม่ใช่ตามเวลา)
เทคนิค ห้ามแบ่งเงินเป็นรายเดือนเด็ดขาด แต่ให้แบ่งตาม "ผลงานที่มองเห็นชัดเจน" และควรมีเงินมัดจำงวดแรก (เงิน Advance) เสมอเพื่อนำไปซื้อวัสดุและเตรียมช่าง
ตัวอย่างการเขียนที่ดี เช่น ตัวอย่างการแบ่งงวดงานให้ครบ 100% (แบบ 6 งวด)
งวดที่ 1 (มัดจำเริ่มงาน): 10%
จ่ายตอนไหน: วันเซ็นสัญญา ก่อนเริ่มเข้าหน้างาน (เงินก้อนนี้เอาไว้เตรียมพื้นที่ สั่งของล่วงหน้า และมัดจำช่าง)
งวดที่ 2 (งานฐานรากและโครงสร้างล่าง): 20%
จ่ายตอนไหน: เมื่อทำฐานราก เทคานคอดิน และหล่อเสาชั้นล่างเสร็จเรียบร้อย
งวดที่ 3 (งานโครงสร้างบนและหลังคา): 20%
จ่ายตอนไหน: เมื่อทำคาน-พื้นชั้นบน โครงหลังคา และมุงหลังคาเสร็จ (บ้านเริ่มกันฝนได้)
งวดที่ 4 (งานก่อฉาบและเดินระบบ): 25%
จ่ายตอนไหน: เมื่อก่ออิฐผนังทั้งหมด ฉาบปูนภายใน-ภายนอก และเดินท่อสายไฟ/ท่อน้ำฝังผนังเสร็จ
งวดที่ 5 (งานสถาปัตยกรรมและผิวตกแต่ง): 15%
จ่ายตอนไหน: เมื่อทำฝ้าเพดาน ปูกระเบื้องพื้นและผนัง ติดตั้งวงกบประตู-หน้าต่าง และทาสีรองพื้นเสร็จ
งวดที่ 6 (งวดสุดท้าย/ส่งมอบ): 10%
จ่ายตอนไหน: เมื่อติดตั้งสุขภัณฑ์ ดวงโคมไฟ ทาสีจริงรอบสุดท้าย เก็บความเรียบร้อย และตรวจส่งมอบบ้านทั้งหมด
ลองเช็กตัวเลขดู 10% + 20% + 20% + 25% + 15% + 10% = 100% ครบถ้วนพอดี
ข้อคิดในการเกลี่ยเงินให้เราไม่เสียเปรียบ
งวดแรก (มัดจำ) ต้องมี ควรอยู่ที่ 10-15% เพื่อให้เรามีกระแสเงินสดไปหมุนซื้อของก่อน โดยที่เรายังไม่ต้องควักเนื้อตัวเองตั้งแต่เริ่ม
งวดกลางๆ ต้องได้ก้อนใหญ่ ช่วงงวดที่ 2, 3, 4 จะเป็นช่วงที่ผู้รับเหมาเหนื่อยที่สุดและใช้เงินเยอะที่สุด เพราะค่าวัดสุหนักๆ (ปูน, เหล็ก, อิฐ, หลังคา) จะกองอยู่ตรงนี้ ดังนั้นสัดส่วนเงินรวมกันช่วงนี้ควรได้ประมาณ 60-65% ของสัญญาทั้งหมด
งวดสุดท้าย ห้ามเหลือเยอะเกินไป แนะนำให้เหลือไว้แค่ 10% (เต็มที่ไม่เกิน 15%) เพราะถ้าเราเหลือเงินงวดสุดท้ายไว้เยอะเกินไป เช่น 20-30% แล้วเจอเจ้าของบ้านจุกจิก แกล้งดึงเช็งไม่ยอมเซ็นรับมอบงาน ทุนและกำไรของเราจะไปจมอยู่ตรงนั้นทั้งหมดจนไม่มีเงินไปจ่ายค่าแรงช่างชุดสุดท้าย
ความสำคัญ ทำให้เรามีกระแสเงินสดมาหมุน และถ้าเจ้าของบ้านไม่จ่ายงวดไหน เรามีสิทธิ์ "หยุดงาน" ได้ทันทีโดยไม่ขาดทุนเนื้อๆ
2. แนบเอกสาร BOQ และแบบแปลนท้ายสัญญาเสมอ
BOQ (Bill of Quantities) คือ ใบประเมินราคาที่แจกแจงรายละเอียดวัสดุและค่าแรง
พูดให้เห็นภาพง่ายๆ มันคือ "ใบเสร็จช้อปปิ้งล่วงหน้า" ของงานก่อสร้างที่ระบุชัดเจนว่า
- ใช้วัสดุอะไรบ้าง ระบุยี่ห้อ รุ่น และเกรด (เช่น ปูนตราช้าง, กระเบื้อง Cotto)
- ใช้จำนวนเท่าไหร่ ระบุปริมาณที่ต้องใช้จริง (เช่น กี่ถุง, กี่กิโลกรัม, กี่ตารางเมตร)
- ราคาเท่าไหร่ แยกราคา "ค่าของ" กับ "ค่าแรง" ออกจากกันทีละรายการ
การที่มีใบนี้แนบไว้ในสัญญา เพื่อให้ทั้งผู้รับเหมาและเจ้าของบ้านเข้าใจตรงกันแต่แรก เวลาเจ้าของบ้านขอเปลี่ยนสเปกของ หรือสั่งทำอะไรเพิ่มหน้างาน จะได้ยึดราคากลางจากใบนี้มาคิดเงินเพิ่ม-ลดได้ง่ายๆ ไม่ต้องมานั่งเถียงกัน
เทคนิค อะไรที่จะทำ หรือใช้วัสดุเกรดไหน ให้ระบุในใบประเมินราคา (BOQ) ให้ละเอียด เช่น ใช้กระเบื้องยี่ห้ออะไร ปูนตราช้าง หรือเทียบเท่า แล้วให้เจ้าของบ้านเซ็นกำกับทุกหน้า
ข้อความในสัญญาที่ควรมี "ขอบเขตงานและวัสดุให้เป็นไปตามเอกสารแนบท้าย (BOQ และแบบแปลน) หากมีงานนอกเหนือจากนี้ ถือเป็นงานเพิ่ม"
ความสำคัญ เวลาเจ้าของบ้านบอกว่า "อ้าว...นึกว่ารวมราคาทาสีรั้วไปด้วยแล้ว" เราจะได้เปิดสัญญาให้ดูได้ว่า ใน BOQ ไม่มี แปลว่าต้องจ่ายเงินเพิ่ม
3. ตั้งกฎเหล็ก "งานเพิ่ม = เงินเพิ่ม" (ต้องเซ็นก่อนทำ)
เทคนิค ปัญหาคลาสสิกคือ เจ้าของบ้านสั่งแก้หน้างานด้วยวาจา พอตอนจบไม่ยอมจ่ายเงินเพิ่ม ให้ใส่ข้อนี้ลงไปในสัญญาเลยครับ
ข้อความในสัญญาที่ควรมี "หากผู้ว่าจ้างต้องการแก้ไขหรือเพิ่มลดงาน จะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร (หรือแจ้งผ่าน Line ที่ยอมรับร่วมกัน) และตกลงราคาค่าบริการส่วนเพิ่มให้เสร็จสิ้นก่อนลงมือทำเท่านั้น"
ความสำคัญ ป้องกันการทึกทักไปเองหน้างาน และตัดปัญหา "ทำไปก่อนค่อยเคลียร์เงิน" ซึ่งส่วนใหญ่ผู้รับเหมาจะเสียเปรียบ
4. ระบุเงื่อนไข "การขยายเวลา" (กรณีเหตุสุดวิสัย)
เทคนิค งานก่อสร้างมักมีเรื่องไม่คาดคิด เช่น ฝนตกหนักติดต่อกันหลายวัน, เจ้าของบ้านเลือกกระเบื้องช้า, หรือวัสดุขาดตลาด เราต้องใส่ช่องทางรอดให้ตัวเองด้วย
ข้อความในสัญญาที่ควรมี "หากเกิดล่าช้าเนื่องจาก สภาพอากาศ (ภัยธรรมชาติ), เจ้าของบ้านส่งมอบพื้นที่ช้า, หรือปรับเปลี่ยนแบบ ระยะเวลาในสัญญาจะถูกขยายออกไปเท่ากับจำนวนวันที่ล่าช้าจริง โดยไม่คิดค่าปรับ"
ความสำคัญ ช่วยเซฟเราจากการโดนหักเงิน "ค่าปรับส่งงานล่าช้า" ในสิ่งที่เราไม่ได้เป็นคนผิด
5. เงื่อนไขการตรวจรับงานและการแก้ไข
เทคนิค ต้องระบุให้ชัดเจนว่า เมื่อเราทำงวดนั้นๆ เสร็จ เจ้าของบ้านต้องมาตรวจภายในกี่วัน ไม่ใช่ปล่อยให้เรารอจนไม่มีเงินไปหมุน
ข้อความในสัญญาที่ควรมี "เมื่อผู้รับเหมาแจ้งส่งมอบงานในแต่ละงวด ผู้ว่าจ้างต้องมาตรวจรับงานภายใน 3 วัน หากเกินกำหนดโดยไม่มีเหตุผลอันควร ให้ถือว่าผู้ว่าจ้างยอมรับงานงวดนั้นแล้ว และต้องชำระเงินตามกำหนด"
ความสำคัญ ป้องกันเจ้าของบ้านดึงเช็ง ไม่ยอมมาตรวจงานเพื่อยืดเวลาจ่ายเงิน
💡 ข้อคิดเตือนใจสำหรับผู้รับเหมามือใหม่
พิมพ์สัญญาให้อ่านง่าย ใช้ภาษาบ้านๆ ที่เข้าใจตรงกัน ไม่จำเป็นต้องใช้ภาษากฎหมายหรูหรา และที่สำคัญ การคุยผ่านแอปพลิเคชัน Line พยายามสรุปงานแล้วพิมพ์ส่งให้เขาตอบ "ตกลง" หรือ "รับทราบ" เสมอ เพราะในประเทศไทย แชต Line สามารถใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายเบื้องต้นได้ดีมากครับ