18/09/2026
เงินเดือนไม่พอใช้
ปล่อยร้าง ยังดีกว่าขายถูก ? “ยิ่งบ้านขายไม่ออก ราคายิ่งแพง” | Money Buffalo
แย่แล้ว... ช่วงนี้มีข่าวออกมาไม่หยุดว่า "อสังหาฯ ไทยกำลังแย่" ทั้งบ้านขายไม่ออก คอนโดเหลือเพียบ สต็อกค้างเป็นแสน ๆ หลัง แถม SCB EIC ยังประเมินอีกว่า ถ้าหยุดเปิดโครงการใหม่ตั้งแต่วันนี้เลยนะ ตลาดอาจต้องใช้เวลากว่า 4 ปี กว่าจะระบายสต็อกบ้านที่เหลือได้หมด
ฟังดูแล้วเหมือนตลาดกำลังมีบ้านล้นใช่ไหมครับ ?
แต่เรื่องนี้มันแอบเอ๊ะ ๆ เหมือนกันนะ เพราะถึงจะมีบ้านเหลือขายเต็มตลาดขนาดนี้ แต่ “ราคาบ้าน” กลับไม่ได้ลดลงอย่างที่หลายคนคิด
ซึ่งถ้าลองไปดู ‘ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย’ ของธนาคารแห่งประเทศไทย ก็จะเห็นได้ว่าราคาบ้านในกรุงเทพฯ และ ปริมณฑลยังค่อย ๆ ปรับตัวสูงขึ้นมาโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มันเลยกลายเป็นภาพที่ดูย้อนแย้งนิดหนึ่งนะฮะ ว่าทำไมขายไม่ออก แต่ราคายังขยับขึ้นได้เรื่อย ๆ แล้วมันเกิดอะไรขึ้นกันแน่ ?
วันนี้พี่ทุยจะพาไปดู 3 เหตุผลที่ทำให้ "บ้านล้นตลาด แต่ราคาไม่เคยถูกลงเลย" ครับ
1. บริษัทอสังหาฯไม่อยาก "ตัดราคา" ตัวเอง
ลองนึกภาพตามพี่ทุยนะครับ โครงการหนึ่งเปิดขายบ้านราคา 5 ล้านบาท และขายไปแล้ว 300 หลัง แต่ยังเหลืออีก 50 หลังที่ยังขายไม่ออก
ถ้าวันหนึ่งบริษัทประกาศลดราคาเหลือ 4 ล้านบาท คนที่ซื้อไปก่อนหน้านี้จะรู้สึกยังไงครับ ? จากบ้านราคา 5 ล้าน อยู่ดี ๆ กลายเป็น 4 ล้านในชั่วข้ามคืน เท่ากับว่ามูลค่าบ้านที่ตัวเองถืออยู่ หายไปทันที 1 ล้านบาท ยังไม่นับเรื่องความรู้สึกด้วยนะครับ แบบ “รู้งี้รอซื้อทีหลังดีกว่า”
แถมยังอาจกระทบภาพลักษณ์ของโครงการในระยะยาวอีกด้วย เพราะจากเดิมที่คนอาจมองว่า “โครงการนี้น่าซื้อ” ก็อาจกลายเป็นความคิดแบบ “เดี๋ยวรอดูก่อน เผื่อลดราคาอีก”
เพราะแบบนี้แหละครับ บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่เลยไม่ค่อยเลือก “ลดราคาตรง ๆ” แต่จะเปลี่ยนไปใช้วิธีอ้อม ๆ แทน ไม่ว่าจะเป็นฟรีค่าโอน ฟรีค่าส่วนกลาง แถมเฟอร์นิเจอร์ หรือให้ส่วนลดในวันโอนแทน
2. ต้นทุนสร้างบ้านไม่ได้ลดลง
หลายคนอาจมองง่าย ๆ ว่าขายไม่ออกก็ลดราคาสิ แต่ปัญหาคือ ต้นทุนของบริษัทอสังหาฯไม่ได้ลดลงตามยอดขายนะครับ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน ค่าแรง ค่าวัสดุก่อสร้าง หรือดอกเบี้ยเงินกู้ ล้วนเป็นต้นทุนที่ผู้ประกอบการต้องแบกรับอยู่เหมือนเดิม
ยิ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในหลายพื้นที่ยังปรับขึ้นต่อเนื่อง ขณะที่ต้นทุนก่อสร้างก็ไม่ได้ถูกลง มันเลยทำให้หลายบริษัทเลือกที่จะยอมขายช้าลง ดีกว่าลดราคาจนตัวเองขาดทุน
3.บ้านไม่ใช่สินค้าที่คนขายต้องรีบขาย
ถ้าเสื้อผ้าค้างสต็อก ร้านค้าต้องรีบระบาย เพราะยิ่งเก็บไว้นานก็ยิ่งตกเทรนด์ แต่บ้านต่างออกไป ทำให้บริษัทอสังหา ฯ หลายรายสามารถเลือกถือบ้านเอาไว้ รอจังหวะเศรษฐกิจฟื้น หรือบางกรณีก็นำไปปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ระหว่างรอขาย
ดังนั้นแรงกดดันในการลดราคา จึงไม่ได้รุนแรงเท่าสินค้าประเภทอื่น ต่อให้ขายไม่ออกในปีนี้ ก็อาจเลือกถือรอไปอีกปีได้
แต่เหตุผลนี้ก็ขอละไว้ สำหรับบริษัทที่เงินสดเหลือ ๆ หน่อยนะฮะ เพราะถ้าบริษัทไหนเงินตึงๆ มือหน่อย ก็อาจต้องยอมลดราคา หรือรีบระบายออกไปก่อน แต่ตราบใดที่บริษัทยังมีเงินสดในมือ หรือยังพอเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้ก็ไม่มีเหตุผลมากพอที่จะต้อง “ขายขาดทุน” ในวันนี้ทันทีฮะ
สุดท้ายแล้ว ปัญหาของอสังหาฯ ไทยวันนี้ อาจไม่ได้อยู่ที่ "ราคาบ้านไม่ยอมลง" แต่อาจอยู่ที่ "กำลังซื้อของคนไทยกำลังลดลง" เพราะแม้บ้านจะเหลือขายเป็นแสนหน่วย แต่คนจำนวนมากกลับต้องเจอกับหนี้ครัวเรือนสูง ค่าครองชีพแพง รายได้โตช้า และการกู้บ้านที่ยากขึ้น จนเกิดภาพที่ดูขัดแย้งกันอย่างมากว่า บ้านเหลือขายเต็มตลาด แต่คนจำนวนมากก็ยังรู้สึกว่า..."ซื้อไม่ไหวอยู่ดี"
#สนุกง่ายได้ประโยชน์ #อสังหา #บ้าน #คอนโด #เศรษฐกิจไทย #ค่าครองชีพ #ของแพง
