29/12/2024
Cosa si può sanare con il piano casa 2024?
Il condono edilizio 2024 consente la regolarizzazione di numerose tipologie di abusi, suddivisi in diverse categorie in base alla gravità e alla difformità rispetto alle normative edilizie vigenti. Questi abusi possono riguardare sia piccoli errori formali che interventi strutturali più significativi, con la possibilità di beneficiare di agevolazioni fiscali e incentivi previsti dal Piano Casa 2024.
1. Difformità formali e tolleranze costruttive
Le difformità formali rappresentano errori minori legati alla documentazione o a incertezze interpretative delle normative edilizie. Rientrano tra queste:
Piccole modifiche estetiche o funzionali non strutturali, come lo spostamento di tramezzi o la modifica della posizione di finestre.
Errori di lieve entità nella documentazione catastale o nella planimetria.
Il decreto salva casa ha anche riparametrato le tolleranze costruttive, ovvero i margini entro i quali le difformità rispetto al progetto approvato sono considerate accettabili. Le nuove percentuali variano in base alla superficie utile dell’immobile:
2% per superfici superiori a 500 mq
3% per superfici tra 300 e 500 mq
4% per superfici tra 100 e 300 mq
5% per superfici inferiori a 100 mq
6% per superfici inferiori a 60 mq
Questo significa che sarà più facile sanare piccole difformità, soprattutto per gli immobili di dimensioni ridotte.
2. Tolleranze edilizie e difformità: quali errori si possono sanare
Un altro punto di forza del condono edilizio 2024 riguarda l’ampliamento delle tolleranze edilizie. Si tratta di quei piccoli scostamenti rispetto al progetto originario che, entro determinati limiti, non vengono considerati come abusi sanzionabili. Queste tolleranze consentono ai proprietari di sanare difformità minori senza incorrere in sanzioni o dover richiedere un nuovo permesso.
Le nuove soglie previste dal decreto includono:
Discostanze di altezza fino al 5% per edifici con meno di tre piani e fino al 3% per quelli più alti.
Differenze fino al 5% nelle dimensioni di aperture come finestre o porte.
Variazioni entro il 3% nelle distanze tra edifici o dai confini.
Queste tolleranze costruttive si applicano agli edifici realizzati entro il 31 dicembre 2023. Per gli immobili che eccedono tali limiti, sarà comunque necessario avviare la procedura di sanatoria tramite permesso di costruire o SCIA, pagando le relative oblazioni.
Attenzione: è fondamentale rispettare questi margini, poiché qualsiasi difformità che ecceda le tolleranze stabilite continuerà a essere considerata un abuso edilizio, e dovrà essere sanata con una procedura più complessa e costosa.
3. Abusi edilizi maggiori
Oltre alle difformità minori, il condono edilizio 2024 consente di regolarizzare abusi più significativi, come:
Variazioni nella destinazione d’uso: ad esempio, il passaggio da uso residenziale a commerciale o viceversa.
Ampliamenti volumetrici non autorizzati o modifiche strutturali importanti, come la costruzione di verande, soppalchi o terrazzi aggiuntivi.
Questi interventi, se conformi alle normative vigenti al momento della richiesta di sanatoria, possono essere regolarizzati attraverso la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria o la richiesta di permesso di costruire in sanatoria.
4. Interventi di efficientamento energetico
Un importante punto di connessione tra il Piano Casa 2024 e il condono edilizio riguarda gli incentivi per l’efficientamento energetico.
Il Piano Casa 2024 promuove infatti l’efficientamento energetico e la sicurezza strutturale. Regolarizzare un abuso edilizio può quindi essere l’occasione per accedere a incentivi specifici, come:
Ecobonus per interventi di isolamento termico delle pareti e delle coperture, o per la sostituzione di infissi ad alte prestazioni.
Incentivi per impianti fotovoltaici o sistemi solari termici, con detrazioni fiscali fino al 65%.
5. Miglioramento sismico
Un altro aspetto fondamentale del piano casa 2024 è l’attenzione alla sicurezza strutturale degli edifici, con incentivi per il miglioramento sismico. Chi regolarizza abusi edilizi in zone a rischio sismico può accedere a fondi specifici per interventi come:
Il rafforzamento della struttura portante dell’edificio.
L’adeguamento sismico di edifici residenziali o commerciali.
I beneficiari di questi fondi possono ottenere fino all’85% di detrazione sui lavori di consolidamento.
6. Cambio di destinazione d’uso
Una delle novità introdotte dal decreto riguarda il cambio di destinazione d’uso degli immobili. Ora è sempre consentito effettuare questo tipo di modifica, con o senza opere edilizie, sia all’interno della stessa categoria funzionale che tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale/commerciale per gli immobili situati nelle zone A, B e C previste dal D.M. 1444/1968.
Importanti novità del piano casa 2024
Il decreto salva casa non si limita a introdurre un nuovo condono edilizio, ma porta con sé anche una serie di importanti novità che riguardano la disciplina urbanistica ed edilizia nel suo complesso. Queste misure mirano a semplificare le procedure, a chiarire alcuni aspetti normativi e a favorire la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente.
Vediamo nel dettaglio alcuni dei principali cambiamenti introdotti dal Piano Casa 2024 e come possono impattare sulla regolarizzazione degli immobili e sulla vita di proprietari e professionisti del settore.
Stato legittimo degli immobili
Un altro aspetto importante chiarito dal decreto riguarda la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile. Questo può essere provato attraverso:
Il titolo abilitativo che ha permesso la costruzione dell’edificio;
Il titolo che ha autorizzato l’ultimo intervento edilizio effettuato;
Eventuali titoli rilasciati a seguito di accertamento di conformità in sanatoria;
L’avvenuto pagamento di sanzioni pecuniarie previste per la regolarizzazione.
Questo semplifica notevolmente il procedimento di attestazione della regolarità degli immobili.
Nuovi requisiti di abitabilità
Il decreto introduce anche importanti novità per quanto riguarda i requisiti minimi di abitabilità. In particolare, viene data la possibilità al tecnico incaricato di asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie anche in caso di:
Locali con altezza minima interna inferiore a 2,70 m, fino al limite di 2,40 m;
Alloggi monostanza con superficie minima inferiore a 28 mq (fino a 20 mq per una persona e 28 mq per due persone).
Inoltre, vengono ammesse tolleranze del 2% rispetto a questi nuovi parametri, rendendo ancora più flessibile l’adeguamento degli immobili esistenti.
Tempi di risposta e silenzio-assenso
Una delle novità più importanti introdotte dal decreto salva casa riguarda i meccanismi di silenzio-assenso per le richieste di sanatoria. In pratica, se l’amministrazione comunale non si pronuncia entro certi termini, la domanda si intende automaticamente accolta. Vediamo nel dettaglio come funziona:
Per le istanze di permesso di costruire in sanatoria, il responsabile dell’ufficio tecnico ha 45 giorni di tempo per emanare un provvedimento espresso. Trascorso questo periodo senza riscontri, scatta l’accoglimento tacito della richiesta.
Tempistiche ancora più brevi per la SCIA in sanatoria: in questo caso, il termine per pronunciarsi è di soli 30 giorni dalla presentazione della segnalazione.
Questa semplificazione promette di velocizzare notevolmente le procedure di regolarizzazione degli immobili, evitando che le pratiche restino impantanate per mesi o anni nei meandri della burocrazia.
Ci sono però alcune eccezioni, legate alla presenza di vincoli paesaggistici sull’immobile oggetto di sanatoria. In questi casi, infatti, occorre prima ottenere l’autorizzazione paesaggistica e poi presentare la domanda di condono.
L’ente preposto ha 180 giorni per pronunciarsi sull’istanza, previo parere vincolante della Soprintendenza, che a sua volta deve pronunciarsi entro 90 giorni. Se questi pareri non arrivano nei tempi stabiliti, il responsabile del procedimento può comunque andare avanti e concludere l’iter.
Attenzione però: anche nei casi in cui si forma il silenzio-assenso, il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria resta comunque subordinato al pagamento delle oblazioni e delle sanzioni dovute in base all’entità dell’abuso. Non ci sono sconti o automatismi sotto questo profilo.
Permesso di costruire in sanatoria: come funziona?
Una delle novità più importanti del Decreto Salva Casa riguarda la semplificazione delle procedure per ottenere il permesso di costruire in sanatoria. Prima del decreto, era necessario dimostrare la conformità dell’intervento sia alla normativa vigente al momento della realizzazione che a quella attuale. Ora, basterà dimostrare che l’intervento è conforme alla normativa vigente al momento della domanda di sanatoria.
