20/11/2025
Ποιες είναι οι αλλαγές στην τακτοποίηση αυθαιρέτων το 2026 και τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες;
Με επιπλέον πρόστιμα, κατεδαφίσεις, μπλόκο στις μεταβιβάσεις αλλά και μπλέξιμο με κτηματολόγιο, πολεοδομία, εφορία και άλλες υπηρεσίες, κινδυνεύουν όσοι δεν «τακτοποιήσουν» μέσα στους επόμενους μήνες αυθαίρετα κτίσματα.
Ήδη έχει ξεκινήσει η αντίστροφη μέτρηση για τη ρύθμιση των αυθαιρέτων, διότι σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017, η προθεσμία για την τακτοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών κατηγοριών 1 έως 4 λήγει οριστικά στις 31 Μαρτίου 2026.
Θυμίζουμε ότι για τα μεγάλα αυθαίρετα, τα λεγόμενα κατηγορίας 5 (με μεγάλες πολεοδομικές παραβάσεις ή κατασκευές χωρίς άδεια) έχει σταματήσει η δυνατότητα τακτοποίησης τους από Οκτώβριο του 2020 και δεν μπορούν να μεταβιβαστούν και να αξιοποιηθούν.
Η ρύθμιση των αυθαιρέτων αποτελεί ίσως τη σημαντικότερη προϋπόθεση για τη νομιμότητα ενός ακινήτου. Η τακτοποίηση αυθαιρέτων επιτρέπει σε ιδιοκτήτες να εξασφαλίσουν τη δυνατότητα μεταβίβασης, χρηματοδότησης από το πρόγραμμα Εξ οικονομώ, ηλεκτροδότησης και γενικά της αξιοποίησης του ακινήτου τους χωρίς νομικούς κινδύνους.
• Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες;
Θα πρέπει να απευθυνθούν άμεσα σε μηχανικό προκειμένου να γίνουν τα εξής βήματα:
1ον Έλεγχος νομιμότητας του ακινήτου από πολιτικό μηχανικό.
2ον Σύγκριση εγκεκριμένων σχεδίων οικοδομικής άδειας με την πραγματική κατάσταση.
3ον Κατηγοριοποίηση της παράβασης (1–4) και υπολογισμός προστίμου.
4ον Υποβολή δήλωσης αυθαιρέτου μέσω του συστήματος ΤΕΕ.
5ον Καταβολή παραβόλου & προστίμου (εφάπαξ ή με δόσεις).
6ον Οριστική υπαγωγή και ενημέρωση της Ταυτότητας Κτιρίου.
Σημειώνεται ότι σε παλαιά ακίνητα όπου δεν υπάρχει διαθέσιμος φάκελος, μπορεί να απαιτηθεί νέα τοπογραφική αποτύπωση ή στατική αξιολόγηση από ειδικευμένο μελετητή.
• Μήπως πρέπει να περιμένω, γιατί πάντα δίνεται παράταση στην Ελλάδα;
Το ενδεχόμενο νέας παράτασης εξετάζεται από το αρμόδιο Υπουργείο Περιβάλλοντος, ωστόσο καμία επίσημη δέσμευση δεν έχει ανακοινωθεί. Να θυμίσουμε όμως, ότι με αυτό το σκεπτικό χάθηκε και η ευκαιρία τακτοποίησης των μεγάλων αυθαιρέτων – κατηγορίας 5, για χιλιάδες ιδιοκτήτες που έληξε στις 30 Σεπτεμβρίου 2020.
Ήδη, η πολιτεία έχει δεσμευτεί ότι δεν θα δείξει πλέον καμία ανοχή στα αυθαίρετα παλιάς και νέας γενιάς και γι’ αυτό προσανατολίζεται στην ψηφιακή παρακολούθηση όλων των δηλώσεων μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης και της Ταυτότητας Κτιρίου, γεγονός που δείχνει διάθεση για σταδιακή ολοκλήρωση του συστήματος και όχι νέα παρατεταμένη ρύθμιση.
Επίσης, τα τελευταία χρόνια, κάθε νέα ρύθμιση που έρχεται, φέρνει μαζί και μεγάλες αυξήσεις στα πρόστιμα. Γι’ αυτό και οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προχωρήσουν έγκαιρα στη νομιμοποίηση αυθαιρεσιών, γιατί θα το βρούνε μπροστά τους στο άμεσο μάλλον.
• Ποιές κατηγορίες αυθαιρέτων μπορούν να τακτοποιηθούν έως το 2026;
Όλες οι κατηγορίες 1–4 του Ν. 4495/17, δηλαδή παραβάσεις πριν το 2011 και μικρές ή μεσαίες αποκλίσεις από την άδεια. Σημειώνεται ότι, για τα αυθαίρετα που κτίστηκαν πριν το 1983 δεν είναι απαραίτητη προϋπόθεση η ύπαρξη οικοδομικής άδειας
Αναλυτικά οι τέσσερις κατηγορίες αφορούν:
Κατηγορία 1: Αυθαίρετα προ του 1975
Πρόκειται για τις αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν από το έτος 1975. Εάν η κατασκευή ολοκληρώθηκε πριν τις 09.06.1975, εξαιρούνται οριστικά από την υποχρέωση κατεδάφισης με την καταβολή παραβόλου ποσού διακοσίων πενήντα ευρώ και χωρίς την καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου. Εάν όμως στο ακίνητα υπάρχουν επιπρόσθετες αυθαίρετες κατασκευές που ολοκληρώθηκαν μετά τις 09.06.1975, τότε το ακίνητο θα ενταχθεί στην κατηγορία 2, 4 ή 5, ανάλογα με την περίπτωση.
Κατηγορία 2: Αυθαίρετα προ του 1983
Σε αυτή την κατηγορία υπάγονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές που υφίστανται πριν την 01.01.1983. Τα ακίνητα αυτά εξαιρούνται από την κατεδάφιση με την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου. Επίσης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προσκομίσει τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Εάν στο κτίσμα υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που ολοκληρώθηκαν μετά την 01.01.1983, τότε το ακίνητο θα ενταχθεί στην κατηγορία 4 ή 5.
Κατηγορία 3: Μικρές Πολεοδομικές Παραβάσεις
Πρόκειται για μια ευρεία κατηγορία, η οποία περιλαμβάνει αρκετές περιπτώσεις, σημαντικότερες εκ των οποίων είναι:
• αλλαγές στις εξωτερικές διαστάσεις του περιγράμματος του κτιρίου έως 5%,
• μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου έως 20%,
• προσθήκη μόνωσης εξωτερικά στις όψεις,
• αλλαγή των διαστάσεων των ανοιγμάτων και μετατόπισή τους,
• υπέρβαση περιτοίχισης ύψους έως 1 μέτρο για κατοικίες και 2 μέτρα για βιομηχανίες και ειδικά κτίρια,
• αλλαγή θέσης του προβλεπόμενου με οικοδομική άδεια κτιρίου σε άλλη θέση.
Κατηγορία 4: Αυθαίρετα προ του 2011
Σε αυτή την κατηγορία υπάγονται οι εξής αυθαίρετες κατασκευές σε κτίσμα με οικοδομικές άδειες με τις οποίες:
-δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής,
-δεν παραβιάζονται σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και σε ποσοστό μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής,
-δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική δόμηση, όταν βρίσκονται σε ακίνητα που διαθέτουν οικοδομική άδεια,
-αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εφόσον έχουν συντελεστεί σε περιοχές εντός σχεδίου,
-αυθαίρετες κατασκευές ημιϋπαίθριων χώρων σε κτίσματα που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου.
• Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες;
• Η τακτοποίηση θεωρείται ολοκληρωμένη μόνο αν εκδοθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Χωρίς αυτή, δεν επιτρέπεται μεταβίβαση του ακινήτου.
• Τα πρόστιμα υπολογίζονται με βάση την επιφάνεια, την παλαιότητα, την τιμή ζώνης και το είδος της αυθαιρεσίας.
• Υπάρχει δυνατότητα εξόφλησης σε έως 100 δόσεις, με ελάχιστο ποσό τα 50€ ανά μήνα, αλλά και εκπτώσεις 20% σε περιπτώσεις εφάπαξ καταβολής ή 10% σε περίπτωση προκαταβολής του 30% του προστίμου.
• Ποιο παράβολο πρέπει να πληρωθεί για να «κλειδώσει» η υπαγωγή μέχρι 31 Μαρτίου 2026;
Το παράβολο υπολογίζεται ανάλογα με τα τετραγωνικά των αυθαιρέτων τα οποία στη συνέχεια συμψηφίζονται με το ποσό του προστίμου που θα προκύψει μετά την υπαγωγή προς τακτοποίηση:
1) Για αυθαίρετα κτίσματα ή αλλαγή χρήσης έως 100 τ.μ.: 250€
2) Για αυθαίρετα κτίσματα ή αλλαγή χρήσης από 101–500 τ.μ.: 500€
3) Για αυθαίρετα κτίσματα ή αλλαγή χρήσης από 501–2.000 τ.μ.: 1.000€
4) Για αυθαίρετα κτίσματα ή αλλαγή χρήσης από 2.001–5.000 τ.μ.: 4.000€
5) Για αυθαίρετα κτίσματα ή αλλαγή χρήσης Πάνω από 5.001 τ.μ.: 10.000€
• Ποιοι ιδιοκτήτες δικαιούνται έκπτωση στα πρόστιμα;
Υπάρχουν ευνοϊκές ρυθμίσεις για τις εξής περιπτώσεις:
• Εξόφληση προστίμων σε 100 δόσεις.
• Μείωση 20% σε όσους θα πληρώσουν εφάπαξ το πρόστιμο.
• Μείωση 10% σε όσους θα καταβάλουν το 30% του προστίμου.
• Δόσεις με 50 ευρώ τον μήνα.
• Παράταση επιπλέον δύο ετών στην τακτοποίηση αυθαίρετων σε όσους αδυνατούν οικονομικά να πληρώσουν τα πρόστιμα.
• Επιπλέον μείωση σε όσους έχουν μία και μοναδική κατοικία.
• Μειώσεις από 15% έως και 30% σε πολλές ευπαθείς ομάδες πληθυσμού, όπως ΑμεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι, άνεργοι, δικαιούχοι εισοδήματος κοινωνικής αλληλεγγύης, παλιννοστούντες.
• Εκπτωση 30% σε όσους έχουν αυθαίρετο σε οικισμό που έχει χαρακτηριστεί «στάσιμος».
• Εκπτώσεις έως 60% σε περιοχές σεισμικής επικινδυνότητας.
• Μείωση 30% έως 50% για κτίσματα που ολοκλήρωσαν την ενεργειακή αναβάθμιση.
13-11-2025 - Πηγή: taxydromos.gr
