مهندس خبير عقاري معتمد Expert Foncier Agréé

25/08/2024

حق الإرتفاق والتي هي مسافات محدّدة وفق القوانين والمراسيم التنفيذيّة، يمنع تجاوزها منعا باتّا ويمنع البناء فيها باي شكل من الاشكال سواء البنايات السكنية او التجهيزات، لكن يسمح في بعض الحالات باستغلالها كمساحات لعب او ترفيه او فضاءات خضراء ومتنزهات، وهي في القانون الجزائري كما يلي:
- الخط الكهربائي ذو التوتّر العالي(HT) :05متر على كل جانب (رواق ذو 10 متر)في الأوساط الحضرية و 25متر على كل جانب (رواق 50متر )بالنسبة الأوساط الريفية
- الخط الكهربائي ذو التوتّر المتوسّط (MT): 3 متر على كلّ جانب (رواق ذو 6 متر)بالنسبة الأوساط الحضرية
- المقابر ومجالها الأمني: 50 متر من السور
- الخزّانات المائيّة: رواقها الأمني 10 متر (قطر 20 متر)
- أنبوب نقل الغاز: 75 متر على كلّ جانب (رواق 150 متر)
و يجب التفريق بين مسافة الأمان و حق الالتفاف حيث حسب قرارات نزع الملكية في السنوات الأخيرة حق الارتفاق تم تحديده برواق عرضه 20 متر (16متر على اليمين و 04 أمتار على اليسار)
- أنبوب نقل البترول: 75 متر على كل جانب (رواق 150 متر)و يجب التفريق بين مسافة الأمان و حق الارتفاق حيث حسب قرارات نزع الملكية في السنوات الأخيرة حق الارتفاق تم تحديده برواق عرضه 20 متر (16متر على اليمين و 04 أمتار على اليسار)
- طريق الهضاب العليا: ارتفاق 120 متر من محور الطريق على كلّ جانب
- الطريق السيّار: ارتفاق 50 متر من محور الطريق على كلّ جانب
- الطرق الوطنيّة: ارتفاق 30 متر من محور الطريق على كلّ جانب (خارج التجمّعات العمرانيّة)
- الطرق الولائيّة: ارتفاق 15 متر من محور الطريق على الجانبين (خارج التجمّعات العمرانيّة)
- الطرق البلديّة: ارتفاق 7.5 متر من محور الطريق على الجانبين (خارج حدود التجمّعات العمرانيّة)
- الشط: ارتفاق 15 متر
- خط السكك الحديديّة: ارتفاق 25 متر على الجانبين
- الوديان: مقدار العمق بعد أبعد مجال عن أكبر فيضان
- المناطق الصناعية ومنطقة النشاطات: 50 متر من السور
- الثكنات العسكريّة: 100 متر عن السور
- المفارغ العموميّة: 500 متر.

10/05/2024

12/02/2024

هام

11/02/2024

كيفية تحرير طلب خطي للمحافظ العقاري للخروج من القسم المجهول (العقارات الغير مطالب بها) في الترقيم العقاري

07/02/2024

رخصة_التجزئة :
تشترط رخصة التجزئة لكل عملية تقسيم لاثنين أو عدة قطع من ملكية عقارية واحدة أو عدة ملكيات مهما كان موقعها (المادة 57 من القانون 90ـ29). إذا كانت موجهة لتشييد بناية (المادة 07 من المرسوم التنفيذي 15ـ19)
يكون طلب رخصة التجزئة من المالك أو موكله و يتضمن ما يلي:
• نسخة من عقد الملكية، أو التوكيل، أو قانون أساسي إذا كان الملك شخصا معنويا
• تميم للوقع
• التصاميم الترشيدية التي تشمل حدود القطعة الأرضية و مساحتها، منحنيات التسوية و نقاط وصل الشبكات و الطرق
• تحديد القطع المبرمجة و شبكات التزويد و التهيئة
• تحديد المرافق
• مذكرة توضح التدابير المتعلقة بطرق معالجة و تنقية المياه الراسبة الصناعية و المستعملة، و تصفية الدخان و انتشار الغازات الضارة، و تحديد مستوى الضجيج و الإنبعاثات بالنسبة للأراضي المخصصة للاستعمال الصناعي
• مذكرة تشمل قائمة القطع الأرضية المجزئة و مساحة القطع
• توضيح أشكال شغل الأرض
• الاحتياجات في مجال الماء و الغاز و الكهرباء و النقل
• طبيعة الارتفاقات
• دراسة التأثير في البيئة ، عند الاقتضاء
• دراسة جيوتقنية معدة من طرف مخبر معتمد
• برنامج الأشغال
• دفتر شروط يحدد الالتزامات المفروضة على الأراضي المجزاة (المادة 08 من المرسوم التنفيذي 15ـ19)
يتم إعداد ملف طلب الرخصة من طرف مكتب دراسات في الهندسة المعمارية أو التعمير، و يؤشر عليه من طرف مهندس معماري و مهندس مسح الأراضي (خبير عقاري) بناية (المادة 09 من المرسوم التنفيذي 15ـ19)
يودع الملف من 05 نسخ لدى رئيس المجلس الشعبي البلدي
يجب أن يراعي طلب رخصة التجزئة توجيهات مخطط شغل الأراضي و في غيابه المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير
تجمع المصلحة المختصة بتحضير الملف آراء و موافقات المصالح الاستشارية
يعد رأي بالموافقة بعد استشارة المصالح إذا لم يبدو بآرائهم في اجل 15 يوما ابتداء من تاريخ استلام الملف (المادة 12 من المرسوم التنفيذي 15ـ19)
تسليم الرخصة:
4. من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي:
عندما يكون إصدار رخصة التجزئة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي باعتباره ممثلا للبلدية أو للدولة في حالة وجود مخطط شغل الأراضي مصادق عليه أو تجاوز مرحلة التحقيق العمومي فان دراسة الملف تكون على مستوى الشباك الوحيد للبلدية (المادة 14 من المرسوم التنفيذي 15ـ19)
يبلغ قرار رخصة التجزئة في غضون شهرين (02) من تاريخ إيداع الملف (المادة 16 من المرسوم)
تكلف مصالح التعمير على مستوى البلدية بتبليغ القرار لصاحب الطلب مرفقا بنسخة من الملف (المادة 22 من م ت 15ـ19)

5. من طرف الوالي:

في حالة عدم وجود مخطط شغل الأراضي مصادق عليه أو تجاوز مرحلة التحقيق العمومي تتم دراسة الملف من طرف الشباك الوحيد للولاية (المادة 15 من المرسوم التنفيذي 15ـ19)
يعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوالي للمشاريع التالية:
• المشاريع ذات الأهمية المحلية
• المشاريع في المناطق غير المغطاة بمخطط شغل الأراضي مصادق عليه
يبلغ قرار رخصة التجزئة في غضون ثلاثة أشهر (03) من تاريخ إيداع الملف باستثناء آجال استكمال الملف (المادة 16 من المرسوم)
تكلف مصالح العمران على مستوى الولاية بتبليغ القرار لصاحب الطلب مرفقا بنسخة من الملف (المادة 22 من م ت 15ـ19)
6. من طرف الوزير:
يعد تسليم رخصة التجزئة من اختصاص الوزير المكلف بالعمران بالنسبة للمشاريع ذات الأهمية الوطنية
يبلغ قرار رخصة التجزئة في غضون ثلاثة أشهر (03) من تاريخ إيداع الملف (المادة 16 من المرسوم)
تكلف مصالح العمران على مستوى الوزارة بتبليغ القرار لصاحب الطلب مرفقا بنسخة من الملف (المادة 22 من م ت 15ـ19)
توضع نسخة من الملف تحت تصرف الجمهور، كما تنشر السلطة التي وافقت على التجزئة على نفقة صاحب الطلب القرار المتضمن رخصة التجزئة بمكتب الحفظ العقاري خلال الشهر الذي يلي تاريخ التبليغ (المادة 22 من م ت 15ـ19)
التاجيل:
يمكن أن يكون طلب رخصة التجزئة محل تأجيل يفصل فيه خلال سنة على الأكثر عندما تكون أداة التهيئة (POS ـ PDAU) في حالة الإعداد (المادة 64 من ق 90ـ29)، (المادة 18 من م ت 15ـ19)

06/02/2024

#شهادة التقسيم :

تسلم لمالك عقار مبني و بطلب منه، شهادة تقسيم عندما يزمع تقسيمه إلى قسمين أو عدة أقسام (المادة 59 من ق 90-29).
و هي وثيقة تبين شروط إمكانية تقسيم ملكية عقارية مبنية إلى قسمين أو عدة أقسام
يجب تبرير تواجد البناية على القطعة الأرضية بسند قانوني مثل عقد الملكية، أو بسند إداري: شهادة المطابقة أو غيرها (المادة 33 من م ت 15ـ19)
يودع طلب الشهادة من طرف المالك أو موكله مرفقا بالوثائق التالية:
• نسخة من عقد الملكية أو التوكيل أو القانون الأساسي إذا كان المالك شخصا معنويا
• تصميم للموقع، و مخطط كتلة يبين مساحة الأرضية المبنية و المساحة الإجمالية للملكية
• التصاميم الترشيدية التي تبين حدود القطعة الأرضية و مساحتها
• بيان الشبكات الموصولة بالقطعة الأرضية
• اقتراح تقسيم المساحة الأرضية
• تخصيص القطع الأرضية المقسمة
يتم تحضير ودراسة ملف طلب شهادة التقسيم على مستوى الشباك الوحيد للبلدية، و تبلغ خلال الشهر الموالي لتاريخ إيداع الطلب
تحدد مدة صلاحية شهادة التقسيم بثلاث سنوات من تاريخ التبليغ

04/02/2024

تعرف على قيد نزع الملكية للمنفعة العمومية (من القيود الواردة على الملكية العقارية الخاصة المقررة للمنفعة العمومية)

هو اجراء استثنائي تلجأ اليه الادارة من اجل اجبار المالك على التنازل عن ملكيته العقارية الخاصة مقابل تعويض قبلي عادل و منصف.

ينظم هذا القيد القانون 91-11 المحدد لقواعد نزع الملكية للمنفعة العامة و المرسوم التنفيذي 93-186 المتضمن كيفيات تطبيق القانون 91-11

يختص السيد الوالي بمهمة نزع الملكية اذا كان العقار محل الاجراء يقع في ولاية واحدة ، اما اذا كان يقع في اكثر من ولاية فيختص بذلك وزير المالية و الداخلية و الوزير الذي يطلب قطاعه نزع الملكية بموجب قرار وزاري مشترك.

كما ان هناك حالات استثنائية اذا كان اجراء النزع يتعلق بمشاريع ذات ابعاد استتراتيجية او وطنية يصدر قرار النزع فيها بمرسوم تنفيذي.

بسبب خطورة هذا القيد فقد الزم المشرع الادارة اتباع اجراءات مطولة ومعقدة من اجل حماية حقوق المنزوع ملكيته.

تتمثل الاجراءات الاولية في محاولة الادارة المستفيدة من النزع اقتناء العقار بالتعاقد مع مالك العقار ، وهو ما اوجبه المشرع قبل اللجوء الى نزع الملكية.

حيث تقوم الادارة المستفيدة باقتراح ذلك على المالك مع توضيح المنفعة العامة من المشروع ومبلغ التعويض.

في حالة فشل مساعي الادارة المستفيدة في ذلك تشرع في اعداد ملف نزع الملكية للمنفعة العمومية الذي يحتوي على الخصوص على تقرير يبين فشل مساعي الادارة في اقتناء العقار بالتراضي ،

وتصريح يعتمد على اداة التهيئة و التعمير يبين الغاية و المنفعة العامة من المشروع ، ومخطط توضيحي للاشغال واهميتها و موقعها ، وتقرير بياني للعملية و اطار تمويلها و تأثيرها على البيئة ، و على الثروات الطبيعية في الموقع.

ويرسل الملف الى الوالي او الواليين اذا كان العقار يقع في اقليم اكثر من ولاية.

يقوم الوالي بعد تلقيه الملف باجراء التحقيق المسبق ، بتكوين لجنة تتكون من ثلاثة اشخاص من قائمة تعدها كل ولاية يضبطها وزير الداخلية تتكون من 06 الى 12 عضو من القضاة القدامى و الموظفين من صنف 13 على الاقل ، والذين ليست لهم علاقة مع الادارة المستفيدة او مالك العقار محل الاجراء.

وهذا من اجل اثبات فعالية المنفعة العامة المتعلقة بالمشروع وباجراء نزع الملكية.

ويجب ان يشهر القرار بمقر البلدية وفي جريدتين وطنيتين يوميتين وفي نشرة العقود الادارية 15 يوما قبل الشروع في التحقيق.

لتقوم اللجنة بابداء رايها حول فعالية المنفعة العامة وتبلغه للوالي وولاشخاص المعنية ، ولا يكون هذا الراي ملزما للوالي.

يقوم الوالي بعد ذلك باصدار القرار الثاني المتعلق بهذا الاجراء وهو قرار التصريح بالمنفعة العمومية ، وهو افصاح الادارة عن وجود المنفعة العمومية.

يجب تحت طائلة البطلان نشر هذا لقرار في مدونة القرارات الادارية للبلدية و يعلق في مقر البلدية وان يبلغ كل معني بالقرار.

لا تدخل التحسينات التي يقوم بها المالك على العقار في التعويض بعد صدور هذا القرار.

يجب ان يبين في هذا القرار الغرض من النزع ، مواصفات العقارات المنزوعة ، النفقات ، اجل انجاز المشروع الذي يجب ان لا يتجاوز اربعة سنوات والا يحق للمالك استرجاع املاكه حسب المادة 32 من ق 91-11

بعد صدور قرار التحقيق المسبق و قرار التصريح بالمنفعة العامة يصدر قرار قابلية التنازل عن الاملاك و الحقوق المراد نزعها.

يشمل قائمة العقارات و الحقوق ، وحدود الملاك و مبلغ التعويض وقواعد حسابه تحت طائلة البطلان.

يمكن الاعتراض على مبلغ التعويض في اجل 15 يوما او اللجوء للقضاء في اجل شهر واحد من التبليغ.

يمكن اللجوء للقضاء بشأن هذا القرار بدعوى الالغاء بسبب عدم احترام قواعد التحقيق المسبق او بدعوى المعارضة في تحقيق التعويض شرط عدم الاتفاق الودي عليه ، او بدعوى طلب نزع الملكية التام او التعويض عند عدم نزع الملكية التام مما يؤدي الى نقص في قيمة العقار.

اخر قرار هو قرار نزع الملكية لنفاذ هذا القرار يجب شهره بالمحافظة العقارية في اجل شهر من تبليغه ، تبليغ القرار الى الاطراف المعنية ، نشر القرار في مجموعة القرارات الادارية للولاية.

يترتب على شهر هذا القرار دخول الاملاك ضمن املاك الدولة و تطهيرها من الحقوق المثقلة ، وبالتالي على الجهة المستفيدة البدأ بالاشغال ضمن الاجال المحددة و الطرف المنزوعة ملكيته باخلاء العقار.

ولقد اجاز القانون 91-11 عند توفر ظرف الاستعجال القيام بنزع الملكية دون مراعاة الاجراءات السابقة وبالرجوع للمادة 12 منه نجدها تكلمت عن العمليات السرية للدفاع الوطني.

#العقارات #العقار #الحقوق #القانون

03/02/2024

موقع المكتب
https://maps.app.goo.gl/q843cFnLMnMfYSKm9

02/02/2024

تمديد العمل #بقانون08-15 إجراءات تحقيق ومطابقة البنايات قصد إتمام إنجازها كما نصت عليه أحكام المادة 94 (الفقرة الأولى) من القانون رقم 08-15 المؤرخ في 17 رجب عام 1429 الموافق 20 يوليو سنة 2008 المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها إلى تاريخ 31 ديسمبر سنة 2024

20/01/2024

مهندس خبير عقاري معتمد Expert Foncier Agréé