01/04/2026
O avanço da regulação do short stay no Brasil integra medidas tributárias, administrativas e jurídicas, que buscam equiparar a carga fiscal entre plataformas digitais, como o Airbnb, e o setor hoteleiro. No entanto, o movimento também pode impactar a rentabilidade dos imóveis em cidades de alta densidade turística. Nesta semana, virou notícia a criação de impostos para o short stay em Salvador, a CPI das HIS em São Paulo e a criação de novas regras para a modalidade no Rio. (O Globo)
Em Salvador, a Lei nº 9.877/2025 institui a cobrança de uma alíquota de 3% de ISS sobre a atividade, equiparando a carga tributária municipal da locação via plataformas à da rede hoteleira tradicional. A medida incide diretamente sobre o faturamento das estadias, que registram uma média de R$ 640 por diária na capital baiana, onde o setor movimentou R$ 2 bilhões na economia local em 2025.
No Rio de Janeiro, o mercado de locação por temporada registra mais de 30 mil anúncios ativos e uma receita média anual de R$ 70 mil por anfitrião. Sobre este volume, a regulação municipal estabelece a obrigatoriedade de um cadastro oficial junto à prefeitura, registrando todos os imóveis ofertados em plataformas digitais. Além disso, a norma determina que a exploração da atividade em condomínios residenciais depende da autorização expressa de dois terços dos condôminos em assembleia. O descumprimento dessas regras de registro e convivência sujeita o proprietário a multas que podem chegar a R$ 10 mil.
Em São Paulo, onde o volume de listagens ultrapassa 35 mil imóveis ativos, a regulação avançou com a instalação de uma CPI na Câmara Municipal. Um acordo entre a prefeitura, o Ministério Público e o Airbnb resultou na exclusão compulsória de anúncios vinculados a programas de habitação popular, como o Pode Entrar e o MCMV, sob a justificativa de desvio de finalidade do subsídio público. (G1)
Além da burocracia, as novas regras podem impactar a própria lógica do investimento em produtos orientados ao short stay. Como o argumento de venda de um lançamento compacto é a rentabilidade, novos impostos e limites podem invalidar o cálculo original. De um lado, o aluguel tradicional é mais previsível, pois segue legislação já consolidada; do outro, o aluguel por temporada está em campo de maior insegurança jurídica. Neste cenário, para não perder dinheiro, imobiliárias e incorporadoras que operam produtos neste segmento precisam atualizar-se sobre regras locais. Isso sem contar a necessidade primária de entender o modelo do short stay, que é um business diferente da locação tradicional.
