Prof. Jamil Rahme

Aprenda a incorporar sem recursos financeiros, com total segurança técnica, jurídica e comercial!

O CIE é o único curso no País cujo professor foi incorporador por mais de 30 anos!

05/09/2026

A maior dádiva que recebi da vida: conviver com a sabedoria da matriarca da nossa família! ❤️

02/09/2026

A essência da incorporação imobiliária está na capacidade de reunir os elementos necessários para transformar um projeto em um empreendimento viável.

O incorporador atua como gestor: organiza oportunidades, estrutura o negócio, coordena profissionais, investidores, proprietários de terrenos e compradores para conduzir o empreendimento a bom termo.

Por isso, mais importante do que ter capital próprio é ter o conhecimento pleno para estruturar uma incorporação da maneira correta, dentro da lei e com estratégia.

É justamente essa mudança de visão que separa quem apenas enxerga uma obra de quem começa a pensar como incorporador.

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02/09/2026

Não bastava realizar os meus próprios sonhos.

Escolhi uma profissão que me permite participar da realização dos sonhos de outras pessoas também.

Porque um empreendimento nunca é só concreto, terreno, projeto ou VGV.

Por trás dele existe alguém que enxergou uma possibilidade onde antes não havia nada.

Existe o sonho de quem decidiu construir.
De quem decidiu investir.
De quem colocou anos de trabalho em um projeto.
E, no final, de inúmeras famílias que vão construir suas próprias histórias ali.

Depois de mais de 40 anos no mercado imobiliário e mais de 120 empreendimentos realizados, talvez essa ainda seja uma das partes mais bonitas da incorporação para mim:

ver uma ideia sair do papel e se transformar em algo que permanece.

Eu realizei muitos dos meus sonhos através da incorporação imobiliária.

E tive o privilégio de ajudar muita gente a realizar os seus também.

31/08/2026

Segundo a Lei nº 4.591/1964, a apresentação do Memorial de Incorporação é requisito indispensável para a obtenção do Registro de Incorporação em Cartório: por fornecer diversas garantias ao mercado sobre a regularidade do empreendimento e não permitir alterações, a sua elaboração é uma etapa crucial para um processo de incorporação.

Para a sua feitura, os primeiros documentos que devem ser reunidos se relacionam com o terreno: é exigido o título de propriedade do terreno ou promessa irrevogável e irretratável de compra, venda ou permuta do terreno, assim como o histórico dos proprietários do terreno nos últimos 20 anos, e as certidões negativas de débitos de impostos municipais, estaduais e federais!

Já o segundo conjunto de documentos contemplam os aspectos técnicos do empreendimento que será construído: são exigidos o Projeto de Arquitetura previamente aprovado por órgão público municipal competente e os quadros da NBR 12.721, que descreverão elementos como as áreas da edificação, os acabamentos e o custo das obras!

O terceiro conjunto de documentos se relaciona com a formação do condomínio: além da discriminação das frações ideais das unidades autônomas, é exigida também a apresentação da Minuta da Convenção de Condomínio, a declaração da parcela do preço referente à áreas permutadas para a obtenção do terreno, e a declaração sobre o número e o local das vagas de garagem da edificação!

Por fim, também são exigidos documentos referentes ao processo de incorporação em si: no caso, a apresentação da certidão de mandato outorgado por instrumento público do proprietário do terreno para o incorporador concluir os negócios – nos casos em que o incorporador for corretor ou construtor -, e a Declaração do Prazo de Carência determinando a sua duração, se utilizado!

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30/08/2026

Seja por planejamento prévio, seja por adversidades circunstanciais na fase comercial de uma incorporação, não é incomum que um incorporador fique, mesmo que momentaneamente, com a propriedade de algumas unidades de um empreendimento imobiliário que lançou no mercado: legalmente, este fator não anula as obrigações do incorporador como um dos condôminos da edificação.

Nesse sentido, é importante destacar que é vedado ao incorporador estabelecer qualquer distinção entre estas unidades sob a sua propriedade e as unidades dos demais condôminos quanto a custos e despesas: ou seja, estas unidades devem pagar proporcionalmente tanto pelos custos de construção, quanto pelas despesas condominiais após a entrega das chaves!

De acordo com a legislação que rege esta temática, todas as unidades que fazem parte de um mesmo condomínio devem pagar por todas as despesas condominiais relativas à sua manutenção: independentemente de ser a fração ideal ou outra medida como base de cálculo para o rateio de despesas, a sua divisão deve ser proporcional – e incluem quaisquer unidades que detenham o incorporador como seu proprietário como pagantes!

A exceção a esta regra se dá apenas no caso de lojas – e apenas quando são projetadas para não participarem do condomínio -: ou seja, quando projetadas para serem unidades independentes do condomínio, estas lojas podem ser isentadas da taxa de condomínio, ainda que devam participar do rateio dos custos de obras de acordo com a sua fração ideal em situações como a de obras na fachada da edificação!

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29/08/2026

Por definição de nossa legislação, uma incorporação imobiliária em que ocorre o ajuntamento de duas ou mais unidades autônomas que dividem uma área comum – corredores, escadarias, salões de festas, guaritas de porteiro, etc. – forma um condomínio que contém tanto áreas privativas de uso exclusivo de um condômino, quanto áreas comuns para o uso de todos os condôminos.

Entretanto, não é incomum, principalmente em prédios comerciais, que um condômino faça uso exclusivo de parcela de uma área comum do edifício – como, por exemplo, utilizando partes de um corredor para formar uma antessala para uma sala comercial -: isto se deve ao fato de que nossa legislação permite, dentro de determinadas condições, a destinação de áreas comuns para uso exclusivo de um condômino!

Para que seja possível esta cessão de uma área comum para um condômino, a primeira condição é a aprovação pelos demais condôminos desta destinação em assembleia convocada especificamente para este fim: esta aprovação deve se dar de forma unânime, precisamente para evitar futuras reclamações entre os demais condôminos!

A segunda condição indispensável é que o uso exclusivo da área comum cedida não deve infringir nenhum tipo norma ou legislação pertinente, como a Lei municipal de Uso do Solo: esta condição visa, acima de tudo, não penalizar o condomínio como um todo por modificações irregulares!

Por fim, a última condição necessária para que haja esta cessão é o comprometimento do condômino de arcar com todas as despesas referentes à manutenção da área comum que utilizará com exclusividade!

Cumpridas estas condições, portanto, é plenamente possível o uso exclusivo de áreas comuns por um condômino!

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28/08/2026

Existe um teto invisível na incorporação.

Você cruza esse teto quando percebe que o que te trouxe até aqui não é suficiente para te levar onde você quer chegar.

Mais empreendimentos. Mais gestão. Mais complexidade nas decisões.
Esse nível exige mais do que método. Exige visão estratégica — e alguém que já operou nesse patamar ao seu lado.

É isso que eu ofereço na mentoria individual.

Não é só para quem está começando. É também para quem já começou e quer escalar de verdade.

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27/08/2026

Hoje, no Dia do Corretor de Imóveis, quero deixar meu reconhecimento a esses profissionais que exercem um papel fundamental na incorporação imobiliária.

O corretor é muito mais do que quem realiza a venda. Ele é o elo entre o projeto e o mercado, entre aquilo que foi planejado pelo incorporador e a pessoa que irá transformar aquele imóvel em realidade.

Na incorporação, essa relação é de verdadeira simbiose. O corretor conhece o mercado, aproxima pessoas, gera oportunidades e pode ser considerado um verdadeiro braço direito do incorporador.

Meu respeito e reconhecimento a todos os profissionais que exercem essa atividade com ética, responsabilidade e dedicação.

Parabéns a todos os Corretores de Imóveis pelo seu dia!

26/08/2026

A avaliação do potencial de lucro de um empreendimento construído em um terreno é uma etapa fundamental de um processo de incorporação: para tanto, o incorporador dispõe de diversos instrumentos à sua disposição para determinar uma estimativa aproximada de lucro antes de decidir por sua aquisição.

Nesse sentido, o primeiro passo é determinar a vocação comercial do terreno: aqui, a realização de uma pesquisa de mercado com o auxílio de corretores de imóveis é uma ferramenta indispensável, dado que determinará as edificações com maior potencial de venda no local em que se encontra o terreno!

Já o segundo passo se relaciona com o que pode ser construído no terreno: aqui, a elaboração de um anteprojeto analítico com a ajuda de um arquiteto servirá para definir descritivamente que tipos de unidades são passíveis de serem construídas no terreno conforme as normas e leis locais de zoneamento e construção!

Em seguida, o incorporador deverá, com o auxílio de um engenheiro calculista de NB, preencher o Quadro II da NBR 12.721: a sua elaboração explicitará formalmente não só as áreas vendáveis, como também as áreas equivalentes – que são fundamentais para determinar os custos de construção no terreno!

A partir deste momento, o incorporador poderá proceder com um estudo preliminar de viabilidade econômica e financeira de uma incorporação: aqui, os elementos anteriormente reunidos se juntam com fatores como os custos de incorporação, o valor de mercado do terreno, o preço médio de venda das unidades e os custos unitários de sua construção para, finalmente, deter um prognóstico aproximado dos lucros potenciais do terreno!

Portanto, seguindo os passos acima, torna-se possível que o incorporador determine com relativa exatidão a ordem de grandeza financeira potencial dos lucros a serem recolhidos ao incorporar neste terreno, que será elemento fundamental para a tomada de decisão sobre a sua aquisição!

25/08/2026

Décadas como incorporador me ensinaram uma coisa que ninguém te conta.

Tudo que é brilhante na incorporação é brilhante porque é simples.

Não é quem complica mais que ganha.
É quem observa melhor.

O bom incorporador não corre atrás de fórmulas mirabolantes.
Ele aprende a enxergar o que está na sua frente.

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Endereço

Rua Professor Candido Holanda, 70
Belo Horizonte, MG
30350-340

Site

http://www.incorporacaodeedificios.com.br/

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